👀 Immobilier fractionné vs SCPI : lequel choisir pour investir ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais hésitez entre l’immobilier fractionné et les SCPI ? Ces deux solutions permettent d’accéder au marché immobilier sans acheter un bien en direct, mais elles fonctionnent de manière très différente.
L’immobilier fractionné vous permet d’acquérir des parts de biens immobiliers physiques, avec un ticket d’entrée réduit et des revenus locatifs mensuels. Les SCPI, quant à elles, reposent sur un portefeuille d’actifs géré par une société de gestion, offrant une diversification immédiate.
Mais quel investissement est le plus rentable ? Lequel correspond le mieux à votre profil d’investisseur ? Quels sont les risques et les avantages de chaque option ?
👇 Dans cet article, nous allons comparer en détail ces deux types d’investissements pour vous aider à faire le meilleur choix.
🤔 Quelles sont les différences entre l'immobilier fractionné et les SCPI ?
L’immobilier fractionné et les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien, mais leur fonctionnement diffère.
L’un repose sur l’achat direct de parts d’un bien immobilier, tandis que l’autre fonctionne comme un fonds géré par une société de gestion. Voyons en détail ces deux modèles.
🔎 Comment fonctionne l’immobilier fractionné ?
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- L’immobilier fractionné permet d’acheter une part d’un bien immobilier physique avec d’autres investisseurs. Ce modèle offre un accès à l’immobilier dès quelques centaines d’euros, sans avoir à gérer le bien.
- Voici comment ça marche :
Une plateforme d’investissement sélectionne un bien (appartement, bureau, coliving, etc.).
Les investisseurs achètent des parts du bien, souvent sous forme de SAS ou SCI.
Ils perçoivent des loyers proportionnels à leur participation.
Lors de la revente du bien, ils récupèrent leur part et une éventuelle plus-value.
🧐 Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers géré par une société spécialisée.
Voici son fonctionnement :
👉 Les investisseurs achètent des parts de la SCPI plutôt qu’un bien en direct.
👉 La SCPI investit dans des bureaux, commerces ou logements, souvent sur plusieurs villes et secteurs.
👉 La société de gestion s’occupe de tout : sélection des biens, gestion locative, entretien, revente.
👉 Les investisseurs perçoivent des revenus réguliers, basés sur les loyers perçus.
C’est une solution idéale pour diversifier son patrimoine sans gérer l’immobilier soi-même.
💭 Quelles sont les principales différences entre ces deux modèles d’investissement ?
L’immobilier fractionné est plus accessible et permet un investissement ciblé, tandis que les SCPI offrent une diversification immédiate et une gestion plus institutionnelle.Le choix dépend donc de votre budget, de votre tolérance au risque et de vos objectifs.
👀 Quels sont les avantages et inconvénients de chaque solution ?
L’immobilier fractionné et les SCPI ont chacun des atouts et des limites. L’un est plus accessible et flexible, l’autre offre une diversification immédiate et une gestion professionnelle.
Avant d’investir, il est essentiel de comprendre les avantages et inconvénients de ces deux modèles.
Pourquoi choisir l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné séduit de nombreux investisseurs grâce à ses atouts :
✔ Un ticket d’entrée faible : Investir dès 100 à 1 000 €, contre plusieurs milliers pour une SCPI.
✔ Un accès direct à la propriété : Vous détenez une part d’un bien immobilier réel, souvent sous forme de SAS ou SCI.
✔ Des revenus locatifs réguliers : Vous percevez une part des loyers perçus par la plateforme.
✔ Une revente plus flexible : Certaines plateformes permettent de revendre ses parts rapidement sur un marché secondaire.
✔ Un contrôle sur l’investissement : Vous choisissez le bien dans lequel vous investissez, contrairement à une SCPI où la sélection est faite par la société de gestion.
Ce modèle est idéal pour ceux qui veulent investir progressivement dans l’immobilier sans s’endetter.
Quels sont les inconvénients de l’immobilier fractionné ?
Malgré ses atouts, l’immobilier fractionné comporte aussi des risques:
⭕ Moins de diversification : Vous investissez souvent sur un seul bien, ce qui augmente l’exposition aux risques.
⭕ Risque de liquidité : La revente des parts dépend de la plateforme et du marché. Toutes ne garantissent pas une revente rapide.
⭕ Moins de régulation : Ce marché est plus récent que les SCPI et ne bénéficie pas du même encadrement par l’AMF.
⭕ Dépendance aux plateformes : Si la plateforme cesse son activité, la gestion du bien peut être compliquée.
⭕ Frais cachés possibles : Certaines plateformes appliquent des frais d’entrée ou de gestion élevés.
L’immobilier fractionné convient donc aux investisseurs prêts à analyser chaque projet et à accepter un risque plus élevé en échange d’un meilleur rendement.
🤩 Pourquoi investir dans une SCPI ?
Les SCPI sont une alternative solide pour ceux qui cherchent un investissement fiable et diversifié :
✔ Une diversification immédiate : Vous investissez dans un portefeuille d’actifs immobiliers variés (bureaux, commerces, résidences).
✔ Une gestion professionnelle : Une société de gestion s’occupe de tout (achat, location, entretien, revente).
✔ Des revenus passifs réguliers : Les loyers sont redistribués sous forme de rendement annuel, souvent entre 4 % et 6 %.
✔ Un cadre réglementé : Les SCPI sont supervisées par l’AMF, garantissant plus de transparence et de sécurité.
✔ Un investissement adapté à la retraite : Elles permettent de générer des revenus complémentaires sur le long terme.
Les SCPI sont idéales pour ceux qui recherchent un investissement immobilier stable sans gestion active.
🚨 Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Malgré leurs avantages, les SCPI présentent aussi quelques limites :
⭕ Un ticket d’entrée plus élevé : La plupart des SCPI exigent un investissement minimum de 5 000 à 10 000 €.
⭕ Des frais de gestion importants : Entre 8 % et 12 % de frais d’entrée, plus des frais annuels prélevés par la société de gestion.
⭕ Une liquidité limitée : La revente des parts peut être complexe et longue, surtout en période de crise immobilière.
⭕ Une dépendance à la gestion : Vous ne choisissez pas les biens dans lesquels votre argent est investi.
⭕ Une fiscalité parfois lourde : Les revenus issus des SCPI sont fortement imposés, notamment en France avec la flat tax de 30 %.
Les SCPI conviennent donc aux investisseurs long terme, prêts à immobiliser leur capital pour bénéficier d’un rendement stable.
📈 Quelle option est la plus rentable et sécurisée ?
Avant d’investir, il est essentiel de comparer le rendement et la sécurité de chaque option. L’immobilier fractionné et les SCPI offrent des perspectives différentes, adaptées à des profils variés.
Voyons quel investissement est le plus rentable et le moins risqué.
💭 Quel est le rendement moyen de l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné offre un rendement annuel moyen de 4 % à 8 %, selon le type de bien et la plateforme.
Voici ce qui influence la rentabilité :
👉 Type de bien : Certains actifs, comme les bureaux ou les logements en coliving, affichent des rendements plus élevés.
👉 Localisation : Un bien situé dans une zone à forte demande locative génère des loyers stables.
👉 Gestion des loyers et plus-value : Vous percevez des revenus mensuels et pouvez bénéficier d’une plus-value lors de la revente.
Les meilleures plateformes d’immobilier fractionné sélectionnent des opérations rentables, mais il est crucial de bien analyser chaque projet.
👀 Quel est le rendement moyen d’une SCPI ?
Les SCPI affichent un rendement annuel moyen de 4 % à 6 %, en fonction des actifs détenus.
Voici ce qui influence leur rentabilité :
👉 Type de SCPI : Certaines SCPI spécialisées (santé, bureaux, commerces) offrent un rendement supérieur à la moyenne.
👉 Répartition des actifs : Plus une SCPI est diversifiée, plus son rendement est stable.
👉 Politique de gestion : Les sociétés de gestion optimisent les portefeuilles pour maintenir un rendement attractif.
Les SCPI offrent une rentabilité plus prévisible que l’immobilier fractionné, mais avec des frais de gestion plus élevés.
🧐 Quel type d’investissement présente le moins de risques ?
➡ Les SCPI sont plus sécurisées grâce à leur diversification et gestion professionnelle.
- ➡ L’immobilier fractionné peut être plus rentable, mais présente plus de risques individuels.
- Votre choix doit dépendre de votre tolérance au risque et de votre objectif financier.
Comment choisir entre ces deux types d’investissement ?
Le choix entre immobilier fractionné et SCPI dépend de plusieurs critères : votre budget, votre tolérance au risque et votre besoin de liquidité.
Certains investisseurs préfèrent l’accessibilité et la flexibilité de l’immobilier fractionné. D’autres privilégient la stabilité et la diversification des SCPI.
Voici les éléments à prendre en compte pour faire le bon choix.
🔎 Quel type de placement convient à votre profil d’investisseur ?
Si vous avez un petit capital et souhaitez tester l’immobilier, l’immobilier fractionné est une bonne porte d’entrée. Si vous recherchez un revenu stable et passif, les SCPI sont plus adaptées.
L’immobilier fractionné convient aux investisseurs qui :
- 👉 Recherchent un ticket d’entrée bas (à partir de 100 €).
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- 👉 Souhaitent un investissement flexible avec des revenus locatifs.
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- 👉 Acceptent un risque plus élevé, car le bien est unique.
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- 👉 Veulent choisir eux-mêmes leurs actifs.
Les SCPI sont adaptées aux investisseurs qui :
- 👉 Disposent d’un capital plus important (5 000 € minimum).
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- 👉 Cherchent un placement sécurisé et diversifié.
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- 👉 Préfèrent déléguer la gestion à des professionnels.
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- 👉 Ont un horizon d’investissement long terme (10 ans et plus).
💰 Quel est le montant minimum pour investir dans chaque solution ?
L’investissement minimum diffère selon le type de placement :
L’immobilier fractionné est plus accessible, parfait pour ceux qui veulent commencer avec un faible capital.
Les SCPI nécessitent un investissement plus conséquent, mais offrent une meilleure stabilité à long terme.
💶 Quel est le niveau de liquidité de chaque investissement ?
La liquidité est un critère essentiel à considérer avant d’investir.
👉 Immobilier fractionné : Certaines plateformes proposent un marché secondaire pour revendre ses parts rapidement.Mais la revente dépend de l’offre et de la demande, ce qui peut ralentir la sortie du capital.
👉 SCPI : Les parts sont plus difficiles à revendre, et la revente peut prendre plusieurs mois.Cependant, certaines SCPI à capital variable permettent de revendre plus facilement.
➡ Si vous souhaitez une sortie rapide, l’immobilier fractionné est plus liquide.
➡ Si vous investissez sur du long terme, les SCPI offrent une stabilité plus forte.
Votre choix dépend de votre horizon d’investissement et de votre besoin de liquidité.
🤔 Quelle plateforme choisir pour investir dans l’immobilier fractionné ?
Investir dans l'immobilier fractionné nécessite de sélectionner une plateforme fiable et adaptée à vos objectifs financiers. Plusieurs plateformes se distinguent sur le marché. Analysons-les et identifions les critères essentiels pour faire un choix éclairé.
🤩 Quelles sont les meilleures plateformes d’investissement fractionné ?
Plusieurs plateformes d’immobilier fractionné permettent d’investir avec un ticket d’entrée réduit et sans gestion contraignante. Parmi elles, Baltis se démarque par son approche innovante et son expertise en financement immobilier.
- 👉 Baltis : Une référence dans l’investissement immobilier fractionné, Baltis propose des projets soigneusement sélectionnés, alliant rendement attractif et impact territorial. Avec une approche transparente et sécurisée, la plateforme permet aux investisseurs de financer des projets immobiliers à forte valeur ajoutée tout en bénéficiant d’un suivi professionnel.
- 👉 Meute Invest : Spécialisée dans le fractionné obligataire, elle offre une diversification avec des produits financiers hybrides.
- 👉 Tantiem : Lancée en 2023, elle mise sur des opportunités immobilières innovantes, séduisant une large communauté d’investisseurs.
- 👉 Bricks.co : Précurseur en France, elle démocratise l’investissement immobilier en permettant d’acheter des parts dès 10 €.
Baltis se distingue par son sélectivité rigoureuse des projets et son expertise en financement immobilier, offrant une alternative solide et fiable aux investisseurs cherchant sécurité et performance.
👀 Comment comparer les différentes plateformes ?
Pour évaluer les plateformes d'immobilier fractionné, considérez les critères suivants :
✔ Qualité des biens proposés : Privilégiez des biens situés dans des zones dynamiques avec une forte demande locative, gage de rendements stables.
✔ Transparence des frais : Assurez-vous que les frais de gestion et autres coûts associés sont clairement détaillés pour éviter les mauvaises surprises.
✔ Rendement proposé : Comparez les taux de rendement annoncés, tout en tenant compte du niveau de risque associé à chaque projet.
✔ Liquidité : Vérifiez les conditions de revente de vos parts, certaines plateformes offrant des marchés secondaires pour faciliter la liquidité.
✔ Expérience utilisateur : Une interface intuitive et un service client réactif améliorent votre expérience d'investissement.
Comparer ces aspects vous aidera à choisir une plateforme alignée avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
🧐 Quels critères prendre en compte avant d’investir ?
Avant de vous lancer dans l'investissement immobilier fractionné, considérez les éléments suivants :
💰 Montant minimum d'investissement : Certaines plateformes permettent d'investir dès 10 €, tandis que d'autres exigent des montants plus élevés.
⏳ Durée de l'investissement : Déterminez votre horizon de placement, car certains projets nécessitent un engagement à long terme.
⭕ Risques associés : Comme tout investissement, l'immobilier fractionné comporte des risques, notamment liés à la vacance locative ou à la dépréciation du bien.
📈 Diversification : Investir sur plusieurs projets ou plateformes peut réduire le risque global de votre portefeuille.
📝 Réglementation et agréments : Assurez-vous que la plateforme est conforme aux réglementations en vigueur et dispose des agréments nécessaires pour exercer.
En tenant compte de ces critères, vous maximiserez vos chances de succès dans l'immobilier fractionné.
📄 Quelle est la réglementation de ces placements ?
Investir dans l'immobilier fractionné ou dans les SCPI nécessite une bonne compréhension de leur cadre juridique. Ces placements sont soumis à des réglementations spécifiques visant à protéger les investisseurs et à assurer la transparence des opérations.
🧐 Quel est le cadre légal de l’immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné consiste à acquérir des parts d'un bien immobilier, permettant ainsi à plusieurs investisseurs de détenir ensemble un même actif. En France, ce concept est encore relativement nouveau, et son cadre réglementaire est en cours de développement. Certaines plateformes opérant dans ce domaine sont régulées par des autorités financières, tandis que d'autres fonctionnent avec un cadre plus souple. Il est donc essentiel pour les investisseurs de bien comprendre les modalités de chaque plateforme et de vérifier leur conformité aux réglementations en vigueur avant d'investir.
🖋 Quelles sont les régulations des SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement bien établis en France et bénéficient d'un cadre réglementaire précis. Elles sont régies par le Code monétaire et financier et le Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les SCPI doivent être gérées par des sociétés de gestion agréées par l'AMF, garantissant ainsi une supervision rigoureuse et une protection accrue des investisseurs. De plus, elles sont tenues de fournir une information transparente sur la composition de leur portefeuille, les rendements attendus, les frais de gestion et les risques potentiels liés à la vacance locative ou aux baisses de valorisation.
🔍 L’AMF encadre-t-elle ces investissements ?
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) joue un rôle central dans l'encadrement des SCPI. Elle délivre les agréments aux sociétés de gestion, supervise leur activité et veille à la protection des épargnants. Concernant l'immobilier fractionné, l'AMF intervient principalement lorsque les plateformes proposent des produits assimilables à des instruments financiers. Cependant, en raison de la diversité des modèles proposés, toutes les plateformes ne sont pas nécessairement soumises à l'agrément de l'AMF. Il est donc crucial pour les investisseurs de vérifier si la plateforme choisie est régulée par l'AMF ou une autre autorité compétente, afin d'assurer la sécurité de leur investissement.
FAQ - Trouvez rapidement la réponse à votre question :
Est-ce que l'investissement locatif fractionné est un bon investissement ?
L’immobilier fractionné est une solution intéressante pour accéder au marché immobilier avec un ticket d’entrée réduit. Il permet de percevoir des revenus locatifs sans avoir à gérer un bien.
Cependant, la rentabilité dépend de plusieurs facteurs :
Qualité du bien et localisation.
Niveau des loyers et potentiel de plus-value.
Frais appliqués par la plateforme.
C’est un investissement attractif, mais avec un risque plus élevé qu’un bien détenu en direct ou une SCPI diversifiée.
Quelle est la meilleure plateforme d'immobilier fractionné ?
Il existe plusieurs plateformes spécialisées dans l’immobilier fractionné, chacune avec ses spécificités.
Les critères pour choisir la meilleure plateforme :
Transparence et régulation (vérifier l’encadrement AMF).
Types de biens proposés (résidentiel, commercial, coliving, etc.).
Frais d’entrée et de gestion.
Liquidité (possibilité de revente des parts).
Parmi les plateformes reconnues, on retrouve Baltis.
Est-ce que les SCPI sont une bonne ou mauvaise idée pour investir ?
Les SCPI sont une bonne option pour les investisseurs cherchant un revenu stable et passif. Elles permettent d’accéder à un portefeuille diversifié géré par des professionnels.
Les avantages :
Rentabilité stable (4 % à 6 % par an).
Diversification sur plusieurs actifs immobiliers.
Gestion déléguée à une société spécialisée.
Les inconvénients :
Frais élevés (entrée et gestion).
Liquidité réduite (revente des parts plus complexe).
Les SCPI sont adaptées aux investisseurs long terme, mais moins flexibles que d’autres placements.
Quel type d'investissement locatif est le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement locatif dépend du type de bien et de sa stratégie.
Immobilier fractionné : Rendement potentiel élevé, mais plus risqué.
SCPI : Rentabilité modérée et stable, idéale pour le long terme.
Location courte durée (Airbnb) : Très rentable, mais demande une gestion active.
Colocation : Bon compromis entre rendement et gestion simplifiée.