Comprendre la fiscalité du crowdfunding immobilier en France

Le crowdfunding est un mode d’investissement qui permet de générer des revenus imposables. Ces revenus sont des intérêts, des dividendes ou des plus-values. Ils peuvent être soumis à plusieurs régimes fiscaux selon leur nature, le profil de l’investisseur, la nature des gains ou le support d’investissement. 

L’objectif de cet article est de décortiquer simplement l’ensemble de ces informations pour vous donner une vision globale et précise de la fiscalité du crowdfunding immobilier en France.

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé Flat tax, est le mode d’imposition par défaut des revenus du crowdfunding immobilier. Il est de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Il est également possible d’être imposé au barème progressif si cela est plus avantageux pour l’investisseur, ce qui peut être le cas pour une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) basse.

Les revenus du crowdfunding immobilier, concernant les particuliers, sont soumis au PFU (30 % par défaut) ou au barème progressif.

Pour les sociétés, ces mêmes revenus sont soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). L’IS donne lieu à un taux d’imposition réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, et un taux standard de 25 % au-delà.

Il est bon de noter qu’une société peut réinvestir ses gains dans un autre projet sans payer d’impôt sur les dividendes. Un particulier, en revanche, doit payer l’impôt sur ses gains directement.

Les revenus du crowdfunding immobilier, concernant les particuliers, sont soumis au PFU (30 % par défaut) ou au barème progressif.

Pour les sociétés, ces mêmes revenus sont soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). L’IS donne lieu à un taux d’imposition réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, et un taux standard de 25 % au-delà.

Il est bon de noter qu’une société peut réinvestir ses gains dans un autre projet sans payer d’impôt sur les dividendes. Un particulier, en revanche, doit payer l’impôt sur ses gains directement.

Oui, les revenus du crowdfunding immobilier sont imposables. Ils sont par défaut soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), mais l’investisseur peut choisir l’imposition au barème progressif si cela est plus avantageux pour lui. Si l’investissement se fait via une société, les revenus seront soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Le formulaire fiscal à utiliser pour déclarer ses revenus du crowdfunding est le formulaire 2042 C. Dans ce formulaire, les cases suivantes doivent être remplies :

• Intérêts des prêts participatifs (crowdlending) 👉 Case 2TT.

• Déclaration des pertes éventuelles 👉 Case 2TU.

• Intérêts des obligations 👉 Case 2TR.

• Prélèvement à la source déjà effectué 👉 Case 2CK.

• Dividendes 👉 Case 2DC.

À chaque début d’année, votre plateforme de crowdfunding vous remettra l’IFU (Imprimé Fiscal Unique), un document qui vous permettra de contrôler votre déclaration préremplie sur le formulaire 2042 C.

Oui, c’est possible. Investir via un PEA-PME ou une SCI permet d’optimiser la fiscalité des gains. De plus, les pertes peuvent être imputées sur les gains futurs pour réduire l’impôt à payer.

Les gains du crowdfunding immobilier détenus pendant plus de 5 ans sur un PEA-PME sont exonérés d’impôt sur le revenu après cette période. Seuls les prélèvements sociaux restent dus. Cependant, tous les investissements ne sont pas éligibles au PEA-PME.

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices de la SCI sont déclarés à hauteur du pourcentage des parts détenues par l’investisseur. L’impôt peut être élevé dans le cas de revenus déjà importants.

Il est aussi possible de soumettre une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société paie directement 15 % d'impôt sur ses bénéfices jusqu’à 42 500 euros, puis 25 % au-delà. Le reste des bénéfices peut être réinvesti dans d’autres projets sans payer d’impôt personnel.

Si un projet échoue (par exemple, en cas de faillite d’un promoteur immobilier), la perte de capital peut être déduite des gains futurs en crowdfunding immobilier. La perte est déductible uniquement sur des revenus de même nature. L’investisseur doit bien conserver tous les justificatifs, car les pertes ne sont pas nécessairement imputables.

En cas de don à une association d’intérêt général ou une fondation reconnue, le don peut être déductible des impôts. Mais si le don est fait à une entreprise privée ou à un particulier, ce n’est pas le cas, il n’est pas déductible des impôts.

Le montant déductible est de 66 % du don pour un particulier (avec un plafond de 20 % du revenu imposable) et de 60 % du don pour une entreprise (avec un plafond de 0,5 % du chiffre d’affaires de l’entreprise).

Pour que cette déduction soit effective, le donateur doit obligatoirement avoir en sa possession un reçu fiscal de l’association bénéficiaire.

Les dons faits via des plateformes ont une fiscalité similaire aux dons classiques dont nous avons vu le fonctionnement ci-dessus. Il est cependant bon de noter que les plateformes prennent une commission sur les dons qui peut aller de 5 à 10 % (ou plus). Cette commission est soumise à la TVA (20 % en France). Les associations doivent délivrer un reçu fiscal aux donateurs pour leur permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant de leur don.

Dans le cadre d’un investissement en royalties, l’investisseur finance un projet en contrepartie d’un pourcentage défini des revenus. Les revenus perçus sont donc définis comme du capital mobilier et imposés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. L’imposition au barème progressif peut être sélectionnée si cela est plus avantageux pour l’investisseur. Si l’investisseur passe par une SCI à l’IS, les revenus sont imposés au taux de 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) ou 25 % au-delà.

Même si les plateformes déclarent les revenus perçus par les investisseurs en crowdfunding immobilier, les investisseurs sont quand même tenus de déclarer ces revenus. Il en va de même pour les sociétés, qui doivent tenir une comptabilité à jour et inclure ces revenus dans leur bilan.

Un oubli ou une erreur dans la déclaration des revenus issus du crowdfunding immobilier peut entraîner un redressement fiscal et des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Une majoration de 10 % peut également être appliquée si l’erreur est constatée avant mise en demeure.

S’il s’agit d’une dissimulation volontaire, cette majoration peut monter à 80 % des impôts dus. Et en cas de fraude fiscale caractérisée, des sanctions pénales peuvent être appliquées (amendes et peines de prison en cas de montants importants).

Il est possible d’investir en crowdfunding immobilier via un PEA-PME et ainsi d’obtenir une exonération d’impôt sur le revenu sur les gains générés via le crowdfunding immobilier.

Dans une SCI soumise à l’IS, les bénéfices de l’investissement en crowdfunding immobilier peuvent être réinvestis sans subir d’imposition intermédiaire.

Le crowdfunding immobilier permet donc d’obtenir des rendements plus intéressants qu’un placement comme le Livret A, et plus rapides qu’un placement comme l’assurance vie, par exemple.

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux façons d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien physique, mais leur fiscalité est différente.

Les SCPI génèrent des revenus fonciers. Ces revenus sont ajoutés à votre impôt sur le revenu selon votre tranche, ce qui peut vite faire grimper la facture. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent aussi. De plus, il y a souvent des frais d’entrée élevés.

Le crowdfunding immobilier, lui, est soumis au PFU de 30 %. Ce taux est fixe, donc parfois plus avantageux, surtout si votre tranche d’imposition est haute. En plus, vous pouvez investir via un PEA-PME ou une SCI pour alléger encore plus la fiscalité.

Même si le crowdfunding immobilier peut être rentable, il faut aussi penser aux points faibles côté fiscalité.

D’abord, même si vous passez par un PEA-PME, les prélèvements sociaux restent toujours dus (17,2 %). Ensuite, le PFU de 30 % s’applique automatiquement si vous ne choisissez pas une autre option. Et si vous retirez vos gains trop tôt, vous ne profitez pas des exonérations possibles.

Autre point : les charges liées à l’investissement ne sont pas déductibles pour les particuliers. Et enfin, la déclaration d’impôt peut être un peu technique, surtout si vous investissez via plusieurs plateformes ou supports.