Comment investir en crowdfunding immobilier avec un PEA-PME ?

Le PEA-PME, quant à lui, est un produit d’épargne avantageux qui ouvre la porte à de nombreux avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement dans des PME.

Investir en crowdfunding immobilier via un PEA-PME cumule donc l’avantage de la diversification de votre patrimoine immobilier avec les bénéfices fiscaux du PEA-PME. En 2025, étant donné le contexte économique et fiscal, c’est plus intéressant que jamais.

👇 Dans cet article, nous allons découvrir précisément comment investir en crowdfunding immobilier avec un PEA-PME.

Oui. Cependant, l’investissement direct dans de l’immobilier physique est impossible. Il est possible d’investir en immobilier avec un PEA-PME via l’investissement dans des actions de sociétés immobilières.

Seuls les projets financés par des sociétés conformes au PEA-PME sont éligibles. Parmi ces sociétés, sont principalement concernées :

👉 Les marchands de biens

👉 Les promoteurs immobiliers

👉 Les foncières cotées ou non cotées

👉 Certaines obligations de financement immobilier

Pour pouvoir investir en crowdfunding immobilier via un pea-pme, il est nécessaire de faire appel à une plateforme spécialisée. Le rôle d’une telle plateforme est de mettre en lien les investisseurs avec des sociétés conformes à la réglementation PEA-PME. Chez Baltis, nous sommes l’une de ces plateformes. Nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier et compatible avec le PEA-PME.

Les 4 types de crowdfunding sont le don (donation crowdfunding), le prêt (crowdlending), le financement par royalties et l’investissement en capital (equity crowdfunding).

L’investissement en capital est le seul type de crowdfunding valable pour un PEA-PME, car il repose sur l’achat de titres financiers, ce qui est le mode de fonctionnement du PEA-PME.

Comme pour tout investissement, il y a toujours un risque de perdre totalement ou partiellement le capital. Dans le cas de l’investissement en crowdfunding via un PEA-PME, ce risque est très modéré car les projets sont adossés à des actifs immobiliers. Ce risque est par exemple, ici, lié à la conjoncture du marché immobilier et aux fluctuations des taux d'intérêt qui peuvent impacter les projets financés par le PEA-PME.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) revient à acheter “un petit morceau d’un immeuble” là où le crowdfunding immobilier correspond au financement de projets immobiliers.

La SCPI est plus stable, régulière en termes de revenus et moins risquée. Le crowdfunding immobilier comprend des risques plus élevés, une liquidité plus faible et moins de régularité dans les revenus, mais est également plus accessible en termes de frais d’entrée et permet un potentiel de rendement plus intéressant.

Le choix entre SCPI et crowdfunding immobilier dépendra du profil de l’investisseur : une SCPI sera privilégiée pour la stabilité et des revenus réguliers, tandis que le crowdfunding immobilier séduira ceux cherchant un rendement potentiellement plus élevé, mais avec un risque plus important.

Il est possible d’effectuer une diversification sectorielle et donc d’investir dans plusieurs types de biens immobiliers (résidentiel, commercial, bureaux). Mais aussi d’opter pour une diversification géographique en répartissant son portefeuille sur plusieurs pays ou régions. Ou encore de diversifier son portefeuille PME au-delà du crowdfunding immobilier en optant pour des actions de PME, des investissements via des fonds spécialisés ou des obligations.

D’abord, vérifiez que la plateforme propose bien des projets éligibles au PEA-PME et qu’elle permet d’investir via votre banque ou courtier. 

Mais il faut aussi réfléchir à vos objectifs : quel niveau de risque vous acceptez, sur quelle durée vous voulez investir, et si vous cherchez plutôt du rendement ou un projet qui a du sens.

Pour ouvrir un PEA-PME, il est tout d’abord nécessaire de sélectionner un établissement (banque en ligne, banque traditionnelle ou plateforme spécialisée). Après quoi, vous devrez remplir un formulaire d’ouverture du PEA-PME.

Les étapes suivantes consistent en la réalisation d’un premier versement (avec un montant minimum variable selon les établissements) et la sélection de vos investissements.

Les documents nécessaires pour investir en crowdfunding immobilier via un PEA-PME sont votre pièce d’identité, un justificatif de domicile, votre attestation de résidence fiscale et un RIB pour les versements. Vous devrez aussi fournir votre signature sur un contrat d’investissement ainsi qu’un justificatif de fonds selon le montant investi.

Pour gérer votre projet PEA-PME, vous devez correctement répartir votre risque avec une répartition de vos investissements. Il va de soi qu’une surveillance régulière de vos investissements est également une condition sine qua non au bon déroulement de ceux-ci. Enfin, une vision à long terme de vos investissements vous permettra de profiter pleinement des avantages fiscaux liés à ceux-ci.

Les frais à prévoir sont les frais de gestion du PEA-PME, qui sont de maximum 0,4 % de la valeur du portefeuille, ainsi que les frais d’entrée sur la plateforme de crowdfunding, qui sont variables en fonction de cette dernière.

Malgré un marché immobilier en tension, le crowdfunding immobilier propose des rendements attractifs de 10 % par an en moyenne. Il faut cependant noter qu’en 2024, une hausse des retards de remboursement a été observée. Il est donc important de choisir avec précaution les plateformes et les projets sur lesquels investir.

L’augmentation des taux d’intérêt rend les conditions d’emprunt plus strictes pour les promoteurs, ce qui peut ralentir les projets ou les rendre plus risqués.

Les banques accordent également moins facilement des prêts, les acheteurs ont donc plus de mal à obtenir un crédit. Les ventes immobilières prennent ainsi plus de temps, ce qui peut retarder les retours sur investissement des projets financés en crowdfunding.

Cependant, cela a aussi l’avantage d’encourager les promoteurs à se tourner vers des solutions de financement alternatif comme le crowdfunding immobilier.

La discussion est ouverte depuis plusieurs années sur l’ouverture du PEA-PME à davantage d’actifs comme certaines foncières non-cotées. En 2024, des débats ont également eu lieu concernant l’intégration des obligations vertes ainsi que d’autres instruments de financement immobilier.

Le plafond d’investissement de 225 000 euros (partagé avec le PEA classique) pourrait aussi être relevé dans le but d’encourager l’investissement dans les PME et ETI. La Fédération des Investisseurs Individuels (F2iC) milite pour cela.