Crowdfunding immobilier : quel rendement espérer en 2025 ?

Vous cherchez un placement rentable dans l’immobilier sans les contraintes de gestion ? 

Le crowdfunding immobilier promet des rendements élevés, souvent entre 7 % et 12 % par an. Mais est-ce réellement un bon choix ? Quels sont les facteurs qui influencent la performance et comment éviter les mauvaises surprises ?

Dans cet article, nous allons analyser les rendements, les facteurs de risque et la fiscalité du crowdfunding immobilier. Vous découvrirez aussi comment optimiser votre stratégie et choisir la meilleure plateforme.

Prêt à maximiser vos gains tout en sécurisant votre capital ?  Lisez la suite !

Le financement participatif en immobilier consiste à collecter des fonds auprès de particuliers via des plateformes en ligne. Ces fonds sont ensuite utilisés pour financer des projets de construction, de rénovation ou de promotion immobilière.

Les investisseurs prêtent leur argent à un promoteur immobilier en échange d’intérêts, versés à l’issue du projet. Il s’agit généralement d’un prêt obligataire, ce qui signifie que l’investisseur ne détient pas directement de bien immobilier mais finance un programme en cours de développement.

Le rendement moyen des projets financés par ce biais oscille entre 7 % et 12 % par an. Ce taux peut être influencé par la durée du projet et le niveau de risque associé.

En 2024, les rendements ont légèrement baissé en raison de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de certains marchés immobiliers. En 2025, les prévisions restent optimistes, notamment pour les projets bien sélectionnés et situés dans des zones attractives.

Le taux de perte définitive varie selon les plateformes et les périodes économiques. En moyenne, il oscille entre 1 % et 5 % des fonds engagés.

Certaines plateformes affichent des taux de défaut plus faibles grâce à une sélection rigoureuse des projets et des garanties renforcées. Cependant, aucun placement n’est totalement sécurisé.

Pour réduire le risque de perte, il est recommandé de :

‎ ‎ ‎ ✔ Sélectionner des plateformes réputées et régulées.

‎ ‎ ‎ ✔ Diversifier son capital sur plusieurs projets.

‎ ‎ ‎ ✔ Vérifier les garanties associées à chaque projet.

En appliquant ces bonnes pratiques, il est possible de maximiser son rendement tout en minimisant les pertes éventuelles.

Les revenus issus du financement participatif sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

Ce PFU comprend :

‎ ‎ ‎ ✔ 12,8 % d’impôt sur le revenu

‎ ‎ ‎ ✔ 17,2 % de prélèvements sociaux

Pour les contribuables avec un Taux Marginal d’Imposition (TMI) inférieur ou égal à 11 %, il est possible d’opter pour l’imposition au barème progressif. Cette option peut être plus avantageuse en fonction de la situation fiscale de l’investisseur.

En cas de plus-values, la fiscalité dépend de la durée de détention et de l’enveloppe d’investissement utilisée.

Plusieurs stratégies permettent de limiter l’impact fiscal des gains générés :

‎ ‎ ‎ 👉 Opter pour l’imposition au barème progressif si le TMI est bas, afin de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux.

‎ ‎ ‎ 👉 Utiliser le déficit foncier pour compenser les revenus imposables en cas de pertes sur d’autres investissements immobiliers.

‎ ‎ ‎ 👉 Diversifier ses placements entre plusieurs supports fiscaux pour répartir la charge fiscale.

‎ ‎ ‎ 👉 Investir via une structure adaptée, comme une société patrimoniale, pour optimiser la gestion fiscale.

‎ ‎ ‎ 👉 Profiter des dispositifs d’abattement sur les plus-values, notamment en cas de détention longue.

L’optimisation fiscale dépend du profil de chaque investisseur et nécessite une analyse personnalisée.

Avant d’investir sur une plateforme, il est essentiel d’examiner plusieurs critères :

✔ La régulation et la transparence : Une plateforme agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) offre un cadre sécurisé.

✔ Le taux de défaut : Vérifier l’historique des remboursements et le nombre de projets ayant rencontré des difficultés.

✔ Le ticket d’entrée : Certaines plateformes permettent d’investir dès 100 €, d’autres exigent plusieurs milliers d’euros.

✔ Les garanties proposées : Présence d’une hypothèque, d’une caution ou d’un fonds de protection.

✔ La diversité des projets : Une plateforme offrant un large choix permet une meilleure diversification.

✔ Les frais appliqués : Comparer les frais d’entrée, de gestion et les prélèvements sur les gains.

Les investisseurs aguerris analysent ces éléments avant d’engager leur capital pour éviter les mauvaises surprises.

Les retours des investisseurs sont un bon indicateur de la fiabilité d’une plateforme. Voici ce qui ressort des principaux avis :

🔊 Baltis est souvent appréciée pour son accompagnement, sa sélection stricte des projets et sa transparence sur les risques.

🔊 Homunity reçoit des avis positifs pour son sérieux et ses taux de rendement compétitifs.

🔊 ClubFunding est plébiscitée pour la diversité de ses projets et la régularité des remboursements.

🔊 Raizers est bien notée pour sa facilité d’utilisation et son accès à des opportunités européennes.

🔊 Anaxago séduit ceux qui recherchent un mix entre immobilier et private equity.

Avant d’investir, il est essentiel d’identifier les risques majeurs :

‎⭕ Le risque de défaut : Si le promoteur ne parvient pas à finaliser son projet, les investisseurs peuvent perdre tout ou partie de leur capital.

⭕ Le manque de liquidité : L’argent investi est bloqué jusqu’à la fin du projet, sans possibilité de retrait anticipé.

⭕ Les retards de remboursement : Certains projets prennent plus de temps que prévu, retardant le paiement des intérêts et du capital.

‎⭕ L'absence de garantie en capital : Contrairement à un livret d’épargne ou une obligation d’État, ce placement n’offre aucune protection automatique en cas de défaillance.

⭕ L'instabilité du marché immobilier : Une baisse des prix ou un ralentissement des ventes peut impacter la rentabilité des projets.

Ces risques doivent être pris en compte avant tout investissement.

Certaines plateformes proposent des garanties pour sécuriser les fonds engagés :

✅ L’hypothèque de 1er rang : Si le promoteur ne rembourse pas, le bien immobilier peut être saisi pour rembourser les investisseurs.

✅ La Garantie à Première Demande (GAPD) : Permet de récupérer les fonds en cas de défaut du promoteur.

✅ La caution personnelle : Certains promoteurs s’engagent à garantir eux-mêmes les remboursements avec leurs propres actifs.

✅ Les fonds de protection : Certaines plateformes mettent en place des réserves financières pour couvrir les éventuels retards ou défauts.

Il est essentiel de bien analyser ces garanties avant d’investir et de privilégier des plateformes qui offrent des mécanismes de sécurité solides, comme Baltis.