Pourquoi débuter en investissement en 2026 : contexte et enjeux

L'investissement n'est plus réservé à une élite financière. En 2026, les barrières technologiques et réglementaires se sont considérablement assouplies, permettant à tout épargnant de diversifier son patrimoine dès quelques centaines d'euros. Pourtant, débuter en investissement soulève des questions légitimes : par où commencer ? Quels risques accepter ? Comment éviter les pièges des débutants ?

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Avec un Livret A plafonné à 3% et une inflation qui oscille autour de 4%, l'épargne dormante perd mécaniquement du pouvoir d'achat chaque mois. Face à ce constat, de plus en plus de Français franchissent le pas de l' investissement immobilier baltis — une démarche qui nécessite méthode, pédagogie et transparence.

Cet article vous guide pas à pas dans vos premiers investissements, en démystifiant les concepts clés, en identifiant les erreurs à éviter et en présentant des solutions concrètes accessibles dès 100€. Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Mais avec une approche rigoureuse et éclairée, vous pouvez construire une stratégie patrimoniale cohérente et diversifiée.

Le paysage de l'épargne française a radicalement évolué. En 2026, plusieurs facteurs convergent pour rendre l'investissement plus accessible et nécessaire qu'auparavant.

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Les produits d'épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP) offrent une rémunération réelle négative une fois l'inflation prise en compte. Un capital de 10 000€ placé sur un Livret A à 3% génère 300€ d'intérêts annuels bruts. Mais avec une inflation à 4%, le pouvoir d'achat réel de ce capital diminue de 1% par an — soit une perte de 100€ de pouvoir d'achat.

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Cette érosion silencieuse pousse de nombreux épargnants à rechercher des alternatives offrant un potentiel de rendement supérieur. Ce potentiel s'accompagne nécessairement d'un niveau de risque plus élevé — d'où l'importance d'une diversification réfléchie.

Depuis 2016, le crowdfunding et l'investissement participatif ont mûri. En 2026, les plateformes régulées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) offrent un cadre juridique solide, une transparence accrue et des garanties structurées. Le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) garantit un niveau d'exigence comparable aux acteurs financiers traditionnels.

Baltis, enregistrée en tant que PSFP depuis 2016, illustre cette maturité : plus de 17 000 investisseurs, 200 projets financés, 110 millions d'euros levés et un taux de défaut constaté de 0%* à date. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte un risque de perte en capital.

Immobilier fractionné, private equity, co-investissement dans des opérations de renouvellement urbain : des investissements historiquement réservés aux institutionnels ou aux family offices sont désormais accessibles dès 100€. Cette démocratisation permet aux particuliers de construire des portefeuilles diversifiés autrefois hors de portée.

Découvrez les projets sélectionnés par Baltis et investissez dès 100€ sur une plateforme régulée AMF.

Avant d'allouer le moindre euro, il est essentiel de maîtriser quelques principes structurants. Ces fondamentaux vous éviteront les erreurs classiques et vous permettront de construire une stratégie patrimoniale cohérente.

💬 Évoqué sur nos réseaux : "💬 La question du mois : Quelle est la différence entre revenus réguliers et plus-value en investissement ? Ces deux notions sont souvent confondues, mais elles correspondent à deux façons différentes de générer un gain." 🔗 Voir la publication

Tout patrimoine financier repose sur deux piliers distincts :

• L'épargne de précaution : un matelas de sécurité équivalent à 3 à 6 mois de dépenses courantes, placé sur des supports totalement liquides et sans risque (Livret A, LDDS). Ce capital ne doit jamais être investi.

• Le capital investi : les sommes que vous pouvez immobiliser sur plusieurs mois ou années, et dont la perte totale ou partielle n'affecterait pas votre situation financière quotidienne.

Règle d'or : n'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin à court terme. L'illiquidité est une caractéristique intrinsèque de nombreux investissements alternatifs (crowdfunding immobilier sur 12-24 mois, immobilier fractionné, private equity). Vous ne pourrez pas récupérer votre capital avant l'échéance prévue.

Aucun investissement ne cumule simultanément un rendement élevé, un risque faible et une liquidité totale. Ce triangle d'incompatibilité est une loi fondamentale de la finance :

• Livret A : risque nul, liquidité totale → rendement faible (3%)

• Crowdfunding immobilier : rendement cible 8-12%*, immobilisation 12-24 mois → risque de perte en capital

• Actions cotées : potentiel de rendement élevé, liquidité immédiate → volatilité importante et risque de perte en capital

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Comprendre ce triangle vous permet d'évaluer tout produit d'investissement avec lucidité. Toute promesse de "rendement garanti à 15% disponible à tout moment" doit immédiatement déclencher votre vigilance — c'est probablement une arnaque.

Ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. Cette maxime s'applique à plusieurs niveaux :

• Diversification par classe d'actifs : immobilier, actions, obligations, investissements alternatifs

• Diversification géographique : France, Europe, international

• Diversification temporelle : projets à court terme (12 mois) et moyen terme (24-36 mois)

• Diversification par émetteur : ne pas concentrer votre capital sur un seul promoteur ou une seule opération

Sur Baltis, un investisseur débutant pourra par exemple répartir 1000€ sur 10 projets différents de 100€ chacun, combinant crowdfunding immobilier et immobilier fractionné. Cette approche réduit l'impact d'un éventuel défaut sur le portefeuille global.

En 2026, plusieurs véhicules d'investissement permettent de débuter avec des tickets d'entrée raisonnables. Voici un panorama structuré des principales options, avec leurs caractéristiques, avantages et risques.

💬 Évoqué sur nos réseaux : "🏗️ Balt'Info - Le rôle de l'opérateur : Derrière chaque projet immobilier, il y a un acteur clé : l'opérateur. C'est lui qui pilote le projet au quotidien et qui en assure l'exécution, de l'acquisition jusqu'à la sortie." 🔗 Voir la publication

Le crowdfunding immobilier permet de financer des opérations de promotion immobilière ou d'achat-revente menées par des professionnels (promoteurs, marchands de biens). L'investisseur prête son capital sur une durée déterminée (généralement 12 à 24 mois) en échange d'un rendement cible.

Fonctionnement concret : un promoteur souhaite construire 20 logements à Lyon. Il apporte 30% de fonds propres et sollicite une banque pour 50% du financement. Les 20% restants peuvent être levés via une plateforme de crowdfunding comme Baltis. Les investisseurs prêtent collectivement cette somme, garantie par une hypothèque de 1er ou 2ème rang sur le terrain ou le projet.

Avantages :

• Rendement cible attractif : 8% à 12% par an selon les projets*

• Durée courte : 12 à 24 mois en moyenne

• Garanties structurées (hypothèque, fiducie, nantissement) visant à réduire le risque en cas de défaillance du promoteur

• Transparence totale : business plan, planning de travaux, suivi mensuel

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Risques :

• Risque de perte en capital : si le projet échoue (retard de commercialisation, défaillance du promoteur, retournement de marché), vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement

• Illiquidité : votre capital est bloqué pendant toute la durée du projet

• Absence de garantie en capital : même avec une hypothèque, la récupération des fonds en cas de défaut peut être partielle ou longue

Pour qui ? Les investisseurs cherchant un rendement supérieur aux placements traditionnels, capables d'immobiliser du capital sur 12-24 mois et acceptant un niveau de risque modéré à élevé.

L'immobilier fractionné permet d'acquérir une fraction d'un bien immobilier physique dès quelques centaines d'euros. Vous percevez des revenus mensuels (coupons) proportionnels à votre quote-part et pouvez bénéficier d'une plus-value à la revente du bien.

Exemple concret : un immeuble parisien de 10 logements est acquis par un véhicule dédié. Ce véhicule émet 10 000 parts de 100€ chacune. En achetant 10 parts (1000€), vous détenez 0,1% de la propriété et percevez 0,1% des loyers nets générés (après charges et frais de gestion).

💬 Évoqué sur nos réseaux : "🔁 Avant / Après – Puzzle Atom Tiquetonne : Situé rue Tiquetonne, en plein cœur de Paris, ce Puzzle Atom se distingue par sa surface : 13 m², le plus 'grand' des Atom que nous avons financés à ce jour." 🔗 Voir la publication

En 2026, Baltis a structuré un partenariat avec Atom pour proposer des micro-logements parisiens acquis avec décote et transformés en alternatives hôtelières. Ces actifs combinent un marché porteur (tension locative parisienne), une gestion déléguée intégralement (aucune contrainte pour l'investisseur) et un rendement cible supérieur à 10% par an.

Avantages :

• Revenus mensuels réguliers (coupons)

• Aucune gestion locative ni contraintes administratives

• Accès à l'immobilier parisien avec un ticket d'entrée très bas

• Potentielle plus-value à la revente du bien

Risques :

• Risque de perte en capital : la valeur du bien peut baisser (retournement de marché, dégradation du quartier)

• Illiquidité : vendre vos parts avant la revente du bien est difficile voire impossible

• Risque de vacance locative : si le bien ne trouve pas de locataires, les coupons seront réduits ou nuls

• Risque de gestion : la qualité de la gestion déléguée impacte directement la rentabilité

Pour qui ? Les investisseurs cherchant un complément de revenus mensuels, attirés par l'immobilier physique mais sans vouloir gérer un bien en direct, et capables d'immobiliser du capital sur plusieurs années.

Le private equity (ou capital-investissement) consiste à prendre une participation au capital de sociétés non cotées, généralement des start-ups ou PME en croissance. L'objectif est de bénéficier de la valorisation de l'entreprise lors d'une levée de fonds ultérieure ou d'une cession.

Baltis propose des opportunités private equity en partenariat avec des fonds spécialisés, dans des secteurs à impact : mobilité décarbonée, santé, sport-tech, eau, industrie, aérospatial, web3. Chaque projet fait l'objet d'une sélection rigoureuse et d'une analyse approfondie (business model, traction commerciale, équipe fondatrice).

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Avantages :

• Potentiel de rendement élevé en cas de succès de l'entreprise

• Participation à l'innovation et à l'impact positif (transition énergétique, santé…)

• Avantage fiscal potentiel (réductions d'impôt selon les dispositifs en vigueur en 2026)

• Co-investissement aux côtés d'investisseurs professionnels

Risques :

• Risque de perte totale en capital : le taux d'échec des start-ups est élevé (seule une minorité devient rentable)

• Illiquidité maximale : votre capital est bloqué pendant 5 à 10 ans minimum

• Volatilité de valorisation : la valeur de votre participation peut fluctuer fortement entre deux levées de fonds

• Absence de garantie : aucune hypothèque ni fiducie ne protège votre investissement

Pour qui ? Les investisseurs avertis, cherchant à diversifier son portefeuille patrimonial sur une classe d'actifs décorrélée des marchés cotés, sensibles à l'impact, et capables d'immobiliser du capital sur le très long terme avec un risque de perte totale assumé.

L'équipe Baltis vous aide à construire une stratégie d'investissement diversifiée adaptée à votre profil.

Débuter en investissement, c'est aussi apprendre à éviter les pièges récurrents. Voici les erreurs les plus fréquentes observées sur les plateformes d'investissement participatif — et comment les contourner.

💬 Évoqué sur nos réseaux : "📊 Balt'Info - Pourquoi la diversification est-elle essentielle ? Pourquoi est-il essentiel de diversifier ses placements ? Secteurs, durées, typologies de produits… La diversification est un principe clé pour répartir le risque et construire un portefeuille plus équilibré." 🔗 Voir la publication

Beaucoup de débutants placent l'intégralité de leur épargne sur des supports illiquides, pensant maximiser leur rendement. Résultat : face à un imprévu (perte d'emploi, réparation automobile, dépense de santé), ils doivent liquider des placements à perte ou s'endetter à court terme.

Solution : constituez d'abord une épargne de précaution équivalente à 3-6 mois de dépenses sur un Livret A ou LDDS. Investissez uniquement l'excédent.

La tentation est forte : un projet affiche un rendement cible de 12%, vous y placez 5000€ d'un coup. Si ce projet connaît un défaut, vous perdez une part significative de votre capital.

Solution : divisez votre capital sur au moins 10 projets différents. Sur Baltis, préférez 10 investissements de 500€ plutôt qu'un seul de 5000€. Cela dilue le risque et lisse la performance globale du portefeuille.

Un rendement de 15% n'est pas "mieux" qu'un rendement de 9% — il reflète simplement un niveau de risque différent. Privilégier systématiquement les projets les plus rémunérateurs sans analyser les garanties et la qualité de l'émetteur est une stratégie dangereuse.

Solution : analysez d'abord les garanties (hypothèque de 1er ou 2ème rang, fiducie), le track record du promoteur, la localisation du projet et sa cohérence de marché. Le rendement vient en dernier dans votre grille d'évaluation.

Chaque projet sur Baltis est accompagné d'un business plan, d'une note d'information détaillée, d'un échéancier prévisionnel. Beaucoup d'investisseurs signent sans lire, attirés par le seul rendement affiché.

Solution : consacrez 20 minutes à la lecture de la documentation de chaque projet. Identifiez les risques spécifiques, la structure de garantie, le planning de réalisation. Posez des questions via la plateforme si un élément vous semble flou.

Les revenus issus du crowdfunding immobilier ou de l'immobilier fractionné sont soumis à l'impôt sur le revenu (barème progressif ou Flat Tax de 30%). Négliger cette dimension peut réduire significativement votre rendement net.

Solution : intégrez la fiscalité dans votre calcul de rentabilité. Un rendement brut de 10% devient 7% net après Flat Tax. Pour une optimisation fiscale personnalisée, consultez un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) — Baltis informe mais ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé.

Vous avez compris les fondamentaux, identifié les erreurs à éviter. Place à l'action. Voici un parcours étape par étape pour réaliser votre premier investissement sur la plateforme Baltis.

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L'inscription sur Baltis est 100% digitale et prend moins de 10 minutes. Vous renseignez vos coordonnées, complétez un questionnaire de profil investisseur (niveau de connaissance financière, horizon de placement, capacité d'épargne) et téléchargez une pièce d'identité pour la vérification KYC (Know Your Customer).

Ce questionnaire n'est pas un frein — il permet à la plateforme de s'assurer que vous comprenez les risques et que les investissements proposés correspondent à votre profil. La réglementation AMF impose cette étape de transparence.

Une fois votre compte validé, accédez au catalogue de projets en cours de collecte. Chaque projet affiche :

• Le type d'investissement (crowdfunding immobilier, immobilier fractionné, private equity)

• La localisation géographique

• La durée de blocage du capital

• Le rendement cible annuel

• Le niveau de garanties (hypothèque, fiducie, nantissement)

• Le montant déjà collecté et le montant restant à lever

💬 Évoqué sur nos réseaux : "🎉 96ᵉ projet remboursé sur Baltis ! Le projet Avenue Albert 1er vient d'être intégralement remboursé, avec le versement du capital et des intérêts à 370 investisseurs." 🔗 Voir la publication

Cliquez sur un projet pour accéder à la documentation complète : business plan, note d'information, présentation du promoteur, échéancier prévisionnel, FAQ. Prenez le temps de lire ces documents — c'est votre meilleure protection contre une décision impulsive.

Plutôt que d'investir 1000€ sur un seul projet, identifiez 5 à 10 projets présentant des profils différents (durées variables, localisations différentes, garanties complémentaires). Répartissez votre capital de manière équilibrée : par exemple, 100€ à 200€ par projet.

Cette approche vous permet de tester la plateforme, de comprendre les mécanismes de reporting et de réduire immédiatement votre exposition au risque spécifique d'un projet.

Pour investir, cliquez sur "Investir" depuis la page du projet, indiquez le montant souhaité (minimum 100€) et validez. Vous serez redirigé vers une interface de paiement sécurisée (virement bancaire ou carte bancaire selon les options proposées).

Une fois le paiement validé, vous recevez une confirmation par email et votre investissement apparaît dans votre espace personnel. Le capital sera conservé sur un compte séquestre tant que la collecte n'est pas finalisée — garantie supplémentaire en cas d'échec de la levée.

Une fois le projet financé, vous recevez un reporting mensuel ou trimestriel (selon le projet) détaillant l'avancement des travaux, les éventuels aléas, le planning actualisé. Les intérêts sont généralement versés à l'échéance (remboursement in fine) ou mensuellement pour l'immobilier fractionné (coupons).

Votre espace personnel centralise l'ensemble de vos investissements, les rendements perçus, les échéances à venir. Baltis met à disposition une FAQ détaillée et une équipe support disponible pour toute question.

Créez votre compte gratuitement et accédez aux projets sélectionnés par Baltis dès aujourd'hui.

Une question légitime pour tout débutant : que se passe-t-il si un projet échoue ? Comment mon capital est-il protégé ? Si aucune plateforme ne peut éliminer totalement le risque de perte en capital, Baltis structure chaque projet avec des garanties visant à réduire ce risque et à maximiser les chances de récupération en cas de défaillance.

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Pour les projets de crowdfunding immobilier, Baltis exige généralement une hypothèque sur le terrain ou le bien en construction. Cette garantie réelle permet, en cas de défaillance du promoteur, de déclencher une procédure de saisie et de vente du bien pour récupérer les fonds investis.

Hypothèque de 1er rang : vous êtes prioritaire sur tous les autres créanciers (après les frais de justice). En cas de vente forcée, vous êtes remboursé en premier.

Hypothèque de 2ème rang : la banque est prioritaire (1er rang), vous êtes remboursé sur le solde restant après désintéressement de la banque. Cette garantie est moins protectrice mais reste significative si la valeur du bien dépasse la dette bancaire.

Limite : en cas de retournement brutal du marché immobilier, la valeur du bien peut être inférieure à la dette totale. L'hypothèque ne garantit donc pas un remboursement à 100%.

Certains projets utilisent une fiducie-sûreté : le bien ou le terrain est transféré temporairement à un tiers de confiance (le fiduciaire). En cas de défaillance, ce tiers peut vendre le bien et distribuer le produit de la vente aux investisseurs, sans passer par une procédure judiciaire longue.

Ce mécanisme est plus rapide et plus flexible que l'hypothèque classique.

Pour certaines opérations, le promoteur peut nantir (mettre en garantie) des parts sociales ou des actifs financiers. En cas de défaut, ces actifs sont liquidés pour rembourser les investisseurs.

Au-delà des garanties réelles, Baltis réalise un audit approfondi de chaque promoteur avant de référencer un projet :

• Historique de réalisations (nombre de projets livrés, respect des délais)

• Santé financière (bilan, trésorerie, endettement)

• Réputation sur le marché (avis d'architectes, notaires, banques partenaires)

• Cohérence du business plan (étude de marché, prix de vente prévisionnel, marge du promoteur)

Cette sélection rigoureuse explique pourquoi, depuis 2016, Baltis affiche un taux de défaut de 0%* sur les projets remboursés. Ce taux constaté à date ne constitue en aucun cas une garantie pour les projets futurs. Investir comporte un risque de perte en capital.

Construire un portefeuille d'investissement équilibré nécessite une réflexion structurée. Voici trois stratégies types adaptées à différents profils et horizons de placement.

💬 Évoqué sur nos réseaux : "💸 Balt'Info – In fine ou coupons mensuels ? Deux projets peuvent afficher le même rendement… mais proposer un rythme de perception des intérêts différent. Versement à l'échéance ou revenus mensuels : le mode de distribution influence votre stratégie d'investissement." 🔗 Voir la publication

Objectif : diversifier son épargne tout en limitant le risque. Recherche d'un rendement modéré avec des garanties solides.

Allocation suggérée (capital de départ : 3000€) :

• 70% en crowdfunding immobilier (2100€) : 7 projets de 300€ chacun, tous garantis par hypothèque de 1er rang, durée 12-18 mois, rendement cible 8-10%

• 30% en immobilier fractionné (900€) : 3 biens parisiens de 300€ chacun, revenus mensuels via coupons, horizon 3-5 ans

Rendement cible global : 8-9% par an en moyenne*

Risque : modéré. Diversification géographique, garanties solides, durées courtes à moyennes.

Objectif : combiner rendement attractif et diversification par classe d'actifs. Acceptation d'un niveau de risque plus élevé en contrepartie d'un potentiel de performance supérieur.

Allocation suggérée (capital de départ : 5000€) :

• 50% en crowdfunding immobilier (2500€) : 8 projets de 300€, mix d'hypothèques 1er et 2ème rang, durée 12-24 mois

• 30% en immobilier fractionné (1500€) : 5 biens de 300€, diversification Paris/grandes métropoles

• 20% en private equity / start-ups (1000€) : 2 participations de 500€ dans des entreprises à impact, horizon 5-7 ans

Rendement cible global : 9-11% par an en moyenne*

Risque : modéré à élevé. Le private equity apporte un potentiel de surperformance mais avec un risque de perte totale sur cette poche.

Objectif : maximiser le potentiel de rendement en acceptant une volatilité et un risque élevés. Diversification large incluant des Club Deals exclusifs.

Allocation suggérée (capital de départ : 10 000€) :

• 40% en crowdfunding immobilier (4000€) : 10 projets de 400€, mix de profils de risque

• 30% en immobilier fractionné (3000€) : 6 biens de 500€, incluant des alternatives hôtelières à rendement élevé

• 20% en private equity (2000€) : 4 participations de 500€ dans des start-ups en phase de croissance

• 10% en Club Deals (1000€) : co-investissement sur une opération exclusive (grande opération de promotion, private equity secondaire…)

Rendement cible global : 11-14% par an en moyenne*

Risque : élevé. Forte exposition aux actifs illiquides et volatils. Nécessite une capacité financière à supporter une perte en capital sur une partie du portefeuille.

Important : ces stratégies sont données à titre d'exemple et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Elles doivent être adaptées à votre situation financière, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. Investir comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comprendre la fiscalité de vos investissements est essentiel pour calculer votre rendement net réel. En 2026, les revenus issus du crowdfunding et de l'immobilier fractionné sont soumis à l'impôt sur le revenu selon deux régimes possibles.

La Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique - PFU)

Par défaut, les intérêts perçus via le crowdfunding immobilier ou les coupons de l'immobilier fractionné sont soumis à la Flat Tax de 30% :

• 17,2% de prélèvements sociaux

• 12,8% d'impôt sur le revenu

Exemple : vous percevez 1000€ d'intérêts sur l'année. Vous déclarez 1000€, vous êtes imposé à 30%, soit 300€ de prélèvements. Rendement net : 700€.

Si votre rendement brut est de 10%, votre rendement net après Flat Tax est de 7%.

L'option pour le barème progressif

Si votre taux marginal d'imposition (TMI) est inférieur à 12,8%, vous pouvez opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cette option peut être avantageuse pour les foyers faiblement imposés.

Exemple : vous êtes dans la tranche à 11%. Vous paierez 11% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux = 28,2% au lieu de 30%.

La fiscalité du private equity

Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de start-ups sont soumises à la Flat Tax de 30% ou au barème progressif (sur option). Certaines opérations peuvent ouvrir droit à des réductions d'impôt (dispositifs IR-PME, Madelin…) — renseignez-vous auprès d'un CGP pour optimiser votre fiscalité.

La déclaration fiscale

Baltis vous transmet chaque année un récapitulatif fiscal (IFU — Imprimé Fiscal Unique) détaillant les revenus perçus et les prélèvements déjà opérés. Vous reportez ces montants dans votre déclaration de revenus (formulaires 2042 et 2042-C).

Conseil : pour une optimisation fiscale personnalisée (choix entre Flat Tax et barème, arbitrage entre enveloppes, stratégie patrimoniale globale), consultez un Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant. Baltis informe sur la fiscalité applicable mais ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé.