👀 Avis et fonctionnement des clubs deals immobiliers
Vous vous demandez s’il est judicieux d’investir dans un club deal immobilier ? Vous n’êtes pas seul. Ce type d’investissement attire de plus en plus d’épargnants à la recherche de placements concrets, performants et accessibles.
Mais derrière le concept séduisant se cachent des mécanismes précis, des avantages réels… et des risques qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.
Comment fonctionne un club deal immobilier ? Quels rendements espérer ? À quels risques faut-il se préparer ?
Ce guide vous donne un aperçu complet, clair et accessible pour comprendre le fonctionnement, les bénéfices et les limites de ce type d’investissement souvent réservé aux initiés.
Vous allez découvrir pourquoi les clubs deals immobiliers peuvent devenir un excellent outil de diversification, surtout lorsqu’ils sont proposés aux côtés de professionnels de l’investissement, comme le fait Baltis.
🤔 Qu’est-ce qu’un club deal immobilier et comment fonctionne-t-il ?
Imaginez pouvoir investir dans un projet immobilier de grande envergure… sans y consacrer des centaines de milliers d’euros.C’est exactement ce que permet le club deal immobilier.
Un club deal immobilier est un montage d’investissement dans lequel plusieurs personnes s’associent pour financer ensemble un projet immobilier.Le plus souvent, il s’agit de biens professionnels, résidentiels ou à fort potentiel de valorisation.
Plutôt que d’acheter seul, chaque investisseur apporte une partie du capital. En échange, il détient des parts dans une société (souvent une SAS ou une SCI) créée spécialement pour le projet.
Le fonctionnement est simple :
👉 Un opérateur sélectionne un projet immobilier rentable.
👉 Il crée une structure dédiée à l’investissement.
👉 Les investisseurs intéressés apportent des fonds et deviennent associés.
👉 Le bien est acquis, géré, puis revendu après quelques années.
👉 Les plus-values et revenus locatifs sont redistribués entre les investisseurs.
Ce modèle est souvent réservé à un petit cercle d’investisseurs, mais certaines plateformes comme Baltis démocratisent l’accès à ces opportunités, même à partir de 1000€.
Concrètement, un club deal vous permet de co-investir aux côtés de professionnels de l’immobilier ou du private equity, avec une gestion pilotée et un objectif de rentabilité partagé.Un bon moyen de diversifier votre portefeuille tout en misant sur des actifs tangibles.
🧐 Quels sont les avantages et inconvénients d’un club deal immobilier ?
Vous hésitez encore à vous lancer dans un club deal immobilier ? C’est normal. Comme tout placement, il présente des avantages solides… mais aussi des limites qu’il faut connaître avant d’investir. Voici un panorama clair pour faire le bon choix.
💶 Pourquoi investir dans un club deal immobilier ?
- Investir dans un club deal, c’est accéder à des projets habituellement réservés aux professionnels.
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- Et surtout, sur certaines plateformes comme Baltis, vous avez l’opportunité de co-investir aux côtés de professionnels de l’immobilier, ce qui renforce la fiabilité du projet.
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- Vous pouvez ainsi :
Investir dans des opérations de grande envergure (immeubles, locaux commerciaux, résidences gérées…).
Profiter d’un effet de levier collectif, avec des tickets d’entrée réduits.
Déléguer la gestion à des experts du secteur.
Diversifier votre patrimoine avec des actifs tangibles et décorrélés des marchés boursiers.
Bénéficier d’un rendement potentiel élevé, souvent entre 6 % et 12 % brut par an.
🚨 Quels sont les risques à anticiper avant de se lancer ?
Un bon rendement s’accompagne toujours d’un certain niveau de risque.
Voici les principaux points de vigilance à garder en tête :
⭕ Le capital n’est pas garanti. En cas de problème sur le projet, vous pouvez perdre tout ou partie de votre mise.
⭕ Le marché immobilier peut varier. Un retournement de conjoncture peut impacter la valorisation finale.
⭕ Le projet repose sur un opérateur : son sérieux est crucial pour le succès de l’investissement.
⭕ La durée est souvent longue, entre 3 et 7 ans selon le montage.
⭕ Il n’y a aucune garantie de revente anticipée.
🔑 La clé : bien choisir la plateforme, vérifier les dossiers, et diversifier vos placements.
💰 Quelle est la liquidité d’un club deal immobilier ?
C’est l’un des points faibles majeurs.
Une fois engagé, votre argent est bloqué jusqu’à la revente du bien. Cela peut prendre plusieurs années.
Contrairement à une SCPI ou à des actions en Bourse, vous ne pouvez pas revendre vos parts à tout moment.
En cas de besoin urgent de liquidités, vous devrez patienter ou tenter de céder vos parts à un autre investisseur, ce qui n’est pas toujours simple.
📚 En résumé : il faut investir de l’argent dont vous n’avez pas besoin à court terme.
👥 Qui peut investir dans un club deal ?
Pendant longtemps, les clubs deals étaient réservés à des investisseurs avertis ou fortunés. Mais ce n’est plus toujours le cas.
Grâce à des plateformes comme Baltis, il est désormais possible d’investir avec des tickets d’entrée à partir de 1000 €, voire parfois 100 €.
Ce qui compte :
✔ Être prêt à immobiliser ses fonds.
✔ Accepter le niveau de risque.
✔ Avoir une stratégie patrimoniale claire.
Ce format séduit aussi bien les jeunes investisseurs que les profils expérimentés, en quête de diversification ou de projets à impact.
🔎 Quelle est la fiscalité des investissements en club deal immobilier ?
Vous avez investi… mais comment serez-vous imposé ? C’est une question essentielle. Trop souvent négligée, la fiscalité a pourtant un impact direct sur votre rendement net.
Heureusement, la fiscalité des clubs deals immobiliers est relativement simple, surtout si vous comprenez les grands principes. On vous explique tout, sans jargon.
📈 Comment sont imposés les gains issus d’un club deal ?
Tout dépend du montage juridique utilisé pour le projet.Dans la plupart des cas, les clubs deals passent par une SAS ou une SCI.
👉 Si vous investissez via une SAS, les revenus sont généralement considérés comme des dividendes.Ils sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, à 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
👉 Si la structure est une SCI à l’IR, vous serez imposé selon votre tranche marginale d’imposition, comme pour un revenu foncier classique.Les gains sont répartis selon votre part dans la SCI.
Dans tous les cas, les plus-values à la revente du bien peuvent aussi être imposées, selon la durée de détention et la structure choisie.
✅ Existe-t-il des avantages fiscaux liés aux clubs deals immobiliers ?
En soi, un club deal n’ouvre pas droit à des réductions d’impôts automatiques. Mais il peut s’inscrire dans un montage fiscal avantageux, selon le type de projet ou la structure utilisée.
Exemples :
✔ Certains clubs deals portent sur des biens éligibles à des dispositifs comme le Pinel ou le Malraux, s’ils sont rénovés dans des zones spécifiques.
✔ Dans une SCI à l’IR, les déficits fonciers peuvent être déductibles de vos revenus globaux sous conditions.
✔ En optant pour une structure à l’IS, vous pouvez reinvestir les bénéfices en limitant l’impact fiscal immédiat.
Et bien sûr, si vous passez par une plateforme comme Baltis, les projets sont clairement présentés avec leur régime fiscal, pour vous permettre d’anticiper.
🧐 Quelles différences entre fiscalité des SCPI, crowdfunding et club deal ?
C’est une question fréquente. Voici un tableau simple pour y voir clair :
Le club deal offre plus de souplesse dans le montage, et peut s’adapter à votre profil fiscal.Mais il faut bien comprendre que vous êtes co-investisseur, et donc potentiellement exposé à plus de variables.
Trouvez rapidement la réponse à votre question :
Comment fonctionne un club deal ?
Un club deal immobilier, c’est un type de placement collectif. Plusieurs investisseurs se regroupent dans une structure juridique, souvent une société par actions simplifiée (SAS), pour financer l’acquisition d’un actif immobilier.
Chaque investisseur apporte des fonds, souvent à partir d’un ticket d’entrée de 1000 à 5000 €.La société achète le bien immobilier, puis le revend à terme. Les bénéfices (ou pertes) sont partagés entre les membres du club.
La gestion est assurée par un opérateur ou une société de gestion.C’est un type d’investissement immobilier réservé à ceux qui acceptent un risque élevé, en échange d’une rentabilité potentielle intéressante.
Qu'est-ce qu'un prêt club deal ?
Un prêt club deal, c’est un placement où les investisseurs prêtent de l’argent à une société pour financer une opération immobilière.Contrairement à l’achat d’actifs, vous ne détenez pas de parts dans la structure, mais vous recevez des intérêts.
C’est un modèle proche du crowdfunding immobilier, proposé par des plateformes comme Wiseed ou Anaxago.
Ce type de placement est souvent plus court terme, mais il reste lié à un risque élevé. Le capital n’est pas garanti, surtout en cas d’échec du projet.
Qu'est-ce qu'un club deal bancaire ?
Un club deal bancaire, c’est une opération financière où plusieurs banques ou institutions s’associent pour financer un gros projet, souvent à plusieurs millions d’euros.
Ce type de deal est courant dans l’investissement immobilier d’envergure, ou pour des projets industriels ou d’infrastructure.
C’est une solution pour partager les risques entre établissements et sécuriser le financement.Ce n’est pas accessible aux particuliers, contrairement aux club deals immobiliers proposés via des plateformes agréées par l’Autorité des marchés financiers.
Comment puis-je créer un club deal immobilier ?
Créer un club deal immobilier, c’est possible, mais ça demande des compétences.Il faut d’abord monter une structure juridique adaptée : souvent une SAS ou une SCI.
Ensuite, vous devez réunir des investisseurs, définir le ticket d’entrée, et identifier un actif immobilier à acquérir.La gestion du club doit être claire, avec des règles précises sur la sortie, les risques liés à l’investissement, et la répartition des fonds.
C’est un type de placement complexe. Pour un particulier, il est souvent plus simple et plus sécurisé de passer par une société de gestion agréée ou une plateforme spécialisée comme Baltis, qui s’occupe de tout (sélection des projets, gestion, reporting, etc.).
Créer son propre club deal, c’est ambitieux… mais pas toujours financièrement accessible ni facile à gérer sans expérience du marché.