SCPI Coeur de Ville

La SCPI Cœur de Ville est une SCPI fondée en 2013 capitalisant plus de 22,2 millions d’euros au 30 septembre 2022. 

Il s’agit d’une SCPI de rendement gérée par la société de gestion Sogénial Immobilier qui bénéficie d’une expérience de plus de 40 ans dans le management de fonds immobiliers.

La stratégie de la SCPI Cœur de Ville est d’investir en centre ville, dans des commerces de proximité et des murs de magasins situés majoritairement en France. 

Elle termine l’année 2021 avec un montant de distribution maintenu de 2,73 € par part au quatrième trimestre. Ce dernier acompte confirme l’objectif de taux de distribution de 5,30% atteint sur l’année 2021.
Les indicateurs de performance du patrimoine sont de nouveau revus à la hausse avec un taux d’occupation financier annuel de 93,6% ainsi qu’un taux de recouvrement s’élevant à 97,8% sur la même période.

Le revenu est distribué trimestriellement et l’investissement minimum est de 2 100€.

Pour quels besoins ? 

Juillet 2022 - Acquisition d'un nouveau local commercial, situé à Salon de Provence (13300). L’actif immobilier de 556 m² est assorti d’un espace extérieur, jouissant d’une excellente visibilité. Il profite d’un emplacement stratégique, à proximité immédiate d’une départementale très fréquentée, reliant le sud de l’agglomération au centre-ville. Le local commercial est loué à l’enseigne nationale Buffalo Grill, engagé dans le cadre d’un bail ferme de 10 ans. 

20 juillet 2021 - Acquisition d'un local commercial de 284 m², au pied d’un immeuble neuf, situé à Montreuil dans un environnement dynamique et en pleine mutation. La cellule est prise à bail par une enseigne alimentaire de proximité : DIAGONAL SUPERMARCHE

4 avril 2021 - Acquisition d'un local loué à « Andiamo », assorti d’un bail de 9 ans signé en mars 2018, situé sur la principale artere commercante du centre-ville de Lens, d’une surface de 241 m2.

7 janvier 2021 - Acquisition d'un local loué au magasin PICARD, assorti d’un bail de 10 ans dont 6 ans ferme, à La Madeleine, commune de la métropole de Lille disposant d’une surface de 365 m2.

Nous avons sélectionné la SCPI Cœur de Ville pour les raisons suivantes :

• Sogénial immobilier dispose de plus de 40 ans d’expérience
• C’est une société de gestion à taille humaine, dynamique et réactive 
• La stratégie d’investissement cible des actifs immobiliers uniquement en France
• La SCPI est spécialisée dans les commerces de proximité qui est un secteur essentiel

Nous sommes confiants dans la stratégie de cette SCPI de proximité malgré le contexte sanitaire actuel car elle cible l’acquisition de locaux commerciaux dits « essentiels » et majoritairement en cœur de ville.

La performance 2022 a été très bonne, avec un taux de récupération des loyers de 97,8% au 30 septembre 2022. 

Un investissement qui permet d’investir dans des commerces de proximité, proches de chez soi et qui offre la possibilité de créer du lien avec nos commerçants.

Téléchargez notre Flyer de la SCPI Coeur de Ville

La fiscalité des revenus

Comme pour l’immobilier en direct les loyers potentiels sont considérés comme des revenus fonciers, ils sont ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur. 

En cas de souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. 

Barème progressif applicable aux revenus de 2022

Source : Service-public.fr 2022

La fiscalité des plus-values (en cas de revente de vos parts) : 

Le taux d'imposition sur la plus-value est de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Cette imposition suit le régime général des plus-values immobilières.  
Ainsi, l’abattement pour durée de détention concerne également vos parts de SCPI. 

La plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu : 

• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et ce jusqu’à la 21ème  
• 4% pour la 22ème année révolue de détention. 

Vous aurez donc une exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention de vos parts. 

Pour les prélèvements sociaux (17,2%), ils sont totalement exonérés après 30 années de détention.
L'abattement des prélèvements sociaux pour durée de détention s'établit comme suit :

• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème année
• 1,60% pour la 22ème année de détention
• 9,00% pour chaque année au-delà de la 22ème année

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Source : Service-public.fr 2022

Investir en SCPI au comptant : 

Investir au comptant vous permet d’obtenir rapidement des revenus réguliers et de diversifier votre patrimoine. 

Investir en SCPI à crédit : 

Le principe d'investir à crédit est de profiter de l’effet de levier bancaire et donc de faire financer l’acquisition de vos parts comme un investissement immobilier classique via un prêt immobilier. 

Demandez à votre banque de vous financer ou rapprochez-vous de nous pour qu'on s'en occupe. 

Investir en SCPI en démembrement : 

Investir en démembrement consiste à devenir propriétaire uniquement de la nue –propriété des parts de SCPI et donc de se séparer de l’usufruit (usus le droit d’user, ici les loyers) pendant une durée déterminée (démembrement temporaire) ou jusqu’au décès de l’usufruitier (démembrement viager)

Ainsi vous renoncez à la perception des loyers issus de la SCPI pour une durée déterminée, en contrepartie vous profitez d’une décote sur le prix d’achat des parts. 

Clés de répartition de démembrement temporaire liées à la SCPI :

Télécharger le guide du démembrement de parts en SCPI