OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier

Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un fonds d’investissement non coté qui investit majoritairement dans des biens immobiliers destinés à la location.

Les OPCI ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278). Ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Il existe deux formes d’OPCI : 

  • Le FPI : Fonds de Placement Immobilier s’apparentant à un FCP, distribuant des revenus imposables dans la catégorie revenus fonciers ou revenus de capitaux mobiliers.
  • La SPPICAV : Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable s’apparentant à une SICAV, distribuant des revenus imposables dans la catégorie revenus fonciers.

L'OPCI est un placement idéal pour diversifier son patrimoine, en effet l’OPCI permet d’investir en immobilier ainsi que sur les marchés financiers.

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Pourquoi investir dans un OPCI ?

Un OPCI  (Organisme de Placement Collectif Immobilier) Grand Public est un produit d’épargne qui détient plusieurs types d’actifs : immeubles physiques et titres financiers.

Sa caractéristique : permettre de réaliser un investissement dans l’immobilier tout en laissant les actionnaires libres de retirer leur épargne rapidement.

Pour rappel, l'horizon de placement recommandé pour notre OPCI Grand Public est de 8 ans

En effet les parts d'OPCI peuvent en effet être acquises à tout moment et être vendues tout aussi facilement, car la société de gestion s’engage à les racheter.

C’est l’un des principaux points qui les distinguent des SCPI.

Pour garantir cette liquidité, les OPCI supportent des contraintes d’investissement : au moins 60% en actifs immobiliers avec les spécificités suivantes selon la nature juridique du véhicule :

  • À hauteur de 51% minimum de l’actif d’une SPPICAV dans les actifs immobiliers non cotés 
  • À hauteur de 60% minimum de l’actif d’un FPI dans les actifs immobiliers 

d’au-moins 5% en actifs liquides et par conséquent de 35% maximum en actifs divers.

L'OPCI permet de répondre aux besoins suivants :

  • Diversification de patrimoine en recherche de stratégies d'investissements immobiliers dynamiques et alternatives
  • Recherche d'allocations axées sur l'immobilier 
  • Recherche de valorisation du capital et de revenus complémentaires

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Les avantages et inconvénients de l'OPCI

Les avantages de l'OPCI :

  • Mutualisation des risques sur un portefeuille d'actifs immobiliers
  • Produit d'épargne accessible (1 083€ sur Baltis) 
  • Fiscalité au titre des valeurs mobilières
  • Gestion souple et dynamique
  • Epargne disponible

Les inconvénients de l'OPCI

  • Le capital investi n’est pas garanti et les fonds immobiliers ont un risque de perte de capital
  • Il est compliqué d’accéder à une transparence totale sur les investissements du fonds du fait de leur multiplicité
  • Ce type de fonds ne correspond qu’aux investisseurs ayant un horizon de placement à long terme
     

Fiscalité des Organismes de Placement Collectif en Immobilier

Fiscalité des Organismes de Placement Collectif en Immobilier

La fiscalité des OPCI-SPPICAV est particulirement interessante car les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (prélèvements sociaux compris), ou votre tranche marginale d'imposition plus les prèlevements sociaux.

Pour un OPCI-FPI, comme l'OPCI Silver Generation les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés essentiellement comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

Néanmoins, cet OPCI étant éligible au régime LMNP « réel » permet la déduction des charges et l’imputation d’amortissements comptables sur les revenus générés par la location meublé. Les revenus ainsi distribués sont donc tout ou majoritairement exonérés d’impôts la seule fiscalité étant ainsi celle de la plus-value des revenus mobiliers (FlatTax) et de la plus-value immobilière (19% + PS) 

Sur le volet IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les OPCI sont égalements intéressants, car l’impôt sur la fortune immobilière ne touche que le volet immobilier physique. Avec un OPCI, ce sont donc entre 51 et 60 % de la valeur qui sont assujettis à l’IFI. 

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Investir dans un OPCI avec Baltis Patrimoine

Baltis est une plateforme de crowdfunding dédiée à des projets immobiliers en France.

Baltis est régulée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et immatriculée auprès de l’ORIAS pour l’activité de Conseil en Investissements Participatifs (CIP) sous le numéro 18002940. Baltis est une SAS au capital de 75 000€, immatriculée au RCS de Paris sous le n°811566991, et dont le siège social est situé 6 rue Auber 75009 Paris. Responsabilité civile professionnelle AIG RD01458221C.

FPF, Financement Participatif France, l’association des professionnels du crowdfunding. Membre 2022.

Baltis est une entité du groupe Magellim.

*L’investissement dans les sociétés non cotées présente des risques spécifiques : Risque de perte totale ou partielle du capital investi / Risque d’illiquidité des titres : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible / Risque de dilution du capital : l’absence de droit préférentiel de souscription lors de toute augmentation du capital souscrit emporte un risque de dilution au capital / Risque de non paiement des dividendes : le paiement des dividendes n’est pas garantie et le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé / Risques immobiliers : vacance des locaux, variation du foncier, coûts des travaux éventuels, risque d’endettement, risque de loyers impayés, risque de dégradation du bien, risque de moins-value à la revente, d’augmentation des charges et/ou impôts et de diminution des loyers. L'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu.

Le site www.baltis.com présente les activités des sociétés Baltis, qui propose un service de Conseil en Investissements Participatifs (CIP), et Baltis Patrimoine, qui propose un service de Conseil en Investissements Financiers (CIF).

Baltis est régulée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et immatriculée auprès de l’ORIAS pour l’activité de Conseil en Investissements Participatifs (CIP) sous le numéro 18002940. Baltis est une SAS au capital de 75 000€, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811566991, et dont le siège social est situé 6 rue Auber 75009 Paris. Membre de l'association Financement Participatif France (FPF), association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Responsabilité civile professionnelle AIG RD01458221C.

Baltis Patrimoine est immatriculée auprès de l’ORIAS pour l’activité de Conseiller en Investissement Financier (CIF) sous le numéro 2000735. Baltis Patrimoine est une SAS au capital de 5 000€, immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 888634441, et dont le siège social au 203 rue Jean Jaurès 59170 Croix. Membre de l'association La Compagnie des CIF, association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Responsabilité civile professionnelle MMA IARD 20007357.